Visie
Het grondbeleid van de gemeentelijke overheden is volop in beweging en er gebeurt veel in het fysieke domein. Tijdens de vorige economische en vastgoedcrisis was actief grondbeleid nogal in een negatief daglicht komen te staan. Er waren stromingen die pleiten voor het radicaal afschaffen van actief grondbeleid (bv. Raad voor de Financiële Verhoudingen). Dat zou geen kerntaak moeten zijn voor gemeentelijke overheden. Dat is veel meer een taak voor de ‘markt’. De overheid zou zich moeten richten op het actief faciliteren van ontwikkelingen. De afgelopen periode zien we dat gemeenten nadrukkelijk weer grondposities in willen of gaan nemen. Dit met het oog op gemeentelijke invloed op de ruimtelijke ontwikkelingen en potentiële verdienmogelijkheden.
Zwolle voerde de afgelopen jaren een actief grondbeleid en heeft hiermee in de topjaren goede financiële resultaten behaald. Er zijn echter ook jaren geweest met beduidend slechte financiële resultaten. Dat is evenwel geen reden om actief grondbeleid voorgoed af te schaffen. Alleen al vanwege de realiteit van lopende grondexploitaties als ook de huidige voorraad aan gronden die ooit is verworven om strategische redenen en nu adequaat wordt beheerd. Daarnaast ligt er tegenwoordig een focus op het ontwikkelen van de bestaande stad. Dat wil zeggen dat inbreiden in principe prioriteit heeft boven uitbreiding van de stad. Bij inbreiding zijn eigendomsposities veelal in handen van derden. Dat vraagt om veel en intensieve samenwerking met (markt)partijen en ook een actieve rol van de gemeente: de gemeente als facilitator in plaats van grondeigenaar. De afgelopen jaren voerden wij daarom ook een faciliterend grondbeleid. Verder staat Zwolle aan de vooravond van de gewenste groeistrategie voor de (middel)lange termijn. Het gaat immers goed met Zwolle en de verwachting is dat we gaan groeien. Dat vraagt uiteindelijk om keuzes over uitleggebieden voor stedelijke ontwikkelingen. Hierover kunnen we geen uitspraken doen, omdat voor een gedegen onderbouwing de nodige onderzoeken zijn/worden uitgezet en de resultaten ervan nu nog niet voorhanden zijn.
Al met al is in feite sprake van een én-én beleid of te wel situationeel grondbeleid. De feitelijke en dagelijkse uitvoering hangt af van politieke keuzes, de marktsituatie, de urgentie, eigendomssituaties e.d. (zie verder tabblad uitvoering grondbeleid).
De hoofddoelstelling van het grondbeleid blijft daarbij onveranderd: grondbeleid ondersteunt de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. De missie is om direct en indirect met inzet van financiële en juridische instrumenten bij te dragen aan een evenwichtige en duurzame ontwikkeling van Zwolle in kwaliteit en kwantiteit. Geld verdienen is dus geen doel op zich, maar waar dat mogelijk is zullen we dat zeker doen. Het grondbeleid is echter niet meer vanzelfsprekend de financiële kurk waarop de gemeente drijft. Bovendien worden steeds meer opgaven gekenmerkt door kostbare en complexe binnenstedelijke herontwikkeling en transformatie. Steeds vaker zal -puur financieel gezien- er sprake zijn van onrendabele ontwikkelingen om de gewenste beleidsdoelen te realiseren en de dynamiek van stedelijke ontwikkeling op gang te houden. Dit draagt dan wel bij aan de beleidsmatig gewenste maatschappelijke effecten en rendementen. Uitgangspunt is dat ontwikkelingen toekomstbestendig worden uitgevoerd. In geval van een onhaalbare stapeling van eisen of bij conflicterende eisen moeten keuzes worden gemaakt. Dit vraagt transparantie en specifieke besluitvorming van de Raad.
Het grondbeleid kan hierin een belangrijke rol gaan spelen. Bij actief grondbeleid zullen de toekomstige beleidskaders op het gebied van klimaat, energie en wellicht circulair zoals in de begroting is opgenomen, de basis vormen voor het aanpassen van het programma’s van eisen (PvE) van de projecten. Bij facilitair grondbeleid (waarbij de gemeente geen opdrachtgever is) worden de basiseisen op het gebied van duurzaamheid in de ruimtelijke planprocedure opgenomen. Dat is nu nog het bestemmingsplan. Waar mogelijk kan de initiatiefnemer worden verleid tot een hoger duurzaamheidsniveau. In alle gevallen geldt dat maatwerk mogelijk moet zijn, waarbij rekening moet worden gehouden met de belangen van de zakelijke partners in een gebied.
De ondersteunde rol die het grondbeleid kan spelen is relevant voor diverse strategische verkenningen of beleidsproducten die we maken zoals bijvoorbeeld: Omgevingsvisies, Gebiedsvisies, Groeistrategieën, Ontwikkelstrategieën, Stedelijke Investeringsstrategieën, Programma-uitwerkingen, etc. Afstemming tussen en met dergelijke verkenningen in relatie tot het te voeren grondbeleid is belangrijk. De Menukaart Grondbeleid (zie tabblad uitvoering grondbeleid) kan daarbij als hulpmiddel situationeel worden toegepast en uitgewerkt, tezamen met andere gemeentelijk (beleids)instrumentarium. Het biedt als het ware een gereedschapskist waaruit we kunnen putten bij diverse strategische en ook operationele stedelijke vraagstukken.