Grondbeleid

Voor de Begroting 2022 geldt de Meerjaren Prognose Vastgoed 2021 (MPV) als uitgangspunt. Hieronder staan de belangrijkste gegevens kort samengevat. Voor een uitgebreide toelichting verwijzen we naar de MPV 2021.

Complexen
Op basis van de MPV is het totaalresultaat van alle onderhanden complexen becijferd op € 97,8 miljoen positief.

Materieel vaste activa (MVA)
De hoeveelheid gronden binnen de MVA is 577 hectare. De hoeveelheid grond met een stellig voornemen (13 hectare) heeft een totale boekwaarde van € 4,2 mln. Het overige strategisch grondbezit heeft een totale oppervlakte van 563 hectare en een totale boekwaarde van € 23,2 miljoen.

Projecten met een langere looptijd dan 10 jaar
De gemeente Zwolle kent twee grondexploitaties met een zeer lange looptijd. Het betreft bedrijventerrein Hessenpoort en woningbouwlocatie Oude Mars. Bij deze projecten is de index voor de opbrengstenstijging (periode na 10 jaar) op nul procent gezet, waardoor er een behoedzaam beeld wordt gecreëerd. Beide projecten worden reeds binnen 10 jaar winstgevend.

Ontwikkeling Reserve Vastgoed komende vier jaar

Actief grondbeleid heeft ook invloed op het verdienvermogen van de vastgoedportefeuille van de gemeente Zwolle. Door de ambities binnen ruimtelijke ontwikkelingen wordt het een uitdaging om deze om te zetten naar (toekomstige) positieve financiële resultaten. Bij het vaststellen van nieuwe ontwikkelingen moet er dan ook aandacht zijn voor het verdienvermogen van de vastgoedportefeuille.

De Reserve Vastgoed wordt gevormd door stortingen in en onttrekkingen aan de reserve. Het saldo van de reserve wordt jaarlijks verrekent met de Algemene Concernreserve. We verwachten dat de komende jaren sprake zal zijn van stortingen door de winsten uit complexen.

Bij de MPV wordt jaarlijks een berekening uitgevoerd binnen alle lopende complexen om te bepalen of sprake is van (tussentijdse) winstname. En dat conform de BBV-regelgeving (Percentage of Completion methode). Opgemerkt moet worden dat het afsluiten van lopende grondexploitaties en het openen van nieuwe grondexploitaties ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen invloed zullen hebben op de toekomstige jaarresultaten van de vastgoedportefeuille, zowel positief als negatief.

Risico's

Het beleidskader voor risicomanagement is de vigerende Nota risicomanagement en weerstandsvermogen. De vereiste weerstandscapaciteit ten behoeve van Vastgoed betreft een optelsom van de economische risico’s en de projectgebonden risico’s van de MPV. De economische risico’s hebben te maken met wijzigingen in de rente, de kosten- en opbrengstenstijging en risico’s door het vertraagt realiseren van de programma’s. Op basis van de MPV 2021 is de vereiste weerstandscapaciteit als volgt:

Opgemerkt moet worden dat het afsluiten van lopende grondexploitaties, maar met name het openen van nieuwe grondexploitaties ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen invloed zullen hebben op het risicoprofiel van de vastgoedportefeuille, zowel positief als negatief.